来源 | 盐财经
(资料图)
撰文 | 寇大庸
杭州西郊未来科技城的房市，因阿里巴巴裁员的传闻而“震动”。
阿里巴巴通过微博回应传言不实，并表示2023年会新招聘1.5万名员工。阿里云则表示，此次阿里云“优化”的总体比例约为7%，是正常的组织岗位和人员优化。
话虽如此，但人们发现，阿里巴巴总部所在地未来科技城，却在近期频频传出房价下跌、业主打折出售房源的消息，引起了不小的震动。
怎么回事？
千禧年以后，以互联网为代表的科技企业高歌猛进，造就了一批极具购买力的大厂程序员群体，大厂所在地也成为黄金地段，形成了“大厂房”的独特景观。
然而近几年，互联网公司业绩震荡，互联网行业的造富神话渐渐褪色。那些曾经被大厂撑起来的地段和楼盘，是否会因为互联网潮水退却而退潮呢？
所谓“名企小波动，板块大震动”，实际上并不准确。
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“一个阿里哪有那么厉害”
在阿里巴巴裁员传闻蔓延之际，有网友发帖称，未来科技城附近一套阳光城未来悦MAX的房源以3.5万元/平米的价格出售，相较于6.5万元/平米的购入价几近“腰斩”。
不过，随后《华夏时报》报道称，这套房源之所以低价成交，是买卖双方故意做低的结果，实际的成交价格在5.7万元左右，与该小区的均价接近。
但是，焦虑的心情难以立刻得到缓解，毕竟，未来科技城板块的楼盘价格确在缓缓下降。
在贝壳网上搜索未来科技城板块的房源，会发现，大部分挂牌房源在最近一年内屡屡降价。
2022年（上）-2023年（下）未来悦125平米的户型交易价格变化/图源：贝壳网
比如，一套位于合景映月台小区的三房两厅房源，起初标记495万，从去年末开始先后降价4次，已降至418万。
另一套从2020年起挂牌的嘉桂轩房源的变动，反映了当地房价的走势。
这套房子在2020-2021年间不断涨价，从480万涨至550万，但却在今年3月一次性降价50万，回到原点。
类似的情况在未来科技城板块的楼盘中屡见不鲜，当地大多数房源都有不同程度的降价，降幅从数十万至上百万不等。
至于当地房价下跌与阿里巴巴的裁员传闻有多大关系，中介们则是众说纷纭，并无统一意见。
有中介认为阿里巴巴的裁员传闻，在短期内对未来科技城的房价造成了影响，“至少影响了业主们的心理”。
更多的中介则表示，阿里巴巴对当地房价的影响有限，“一个阿里哪有这么厉害”，且尚未听说阿里员工被裁甩卖房子的消息。
事实上，未来科技城的房价不是从最近才开始跌的，当地房价阴跌的进程已经持续了两三年。一名中介对盐财经表示，未来科技城的房价在2021年一度高达8万元/平米，如今已经回落至4万元/平米左右，区位较好的优质楼盘，诸如“未来三兄弟”（阳光城未来悦、东原印未来、中南樾府），还能维持在5万多元/平米。
一位链家中介告诉盐财经，现在正是“捡漏的好时机”，他以位于未来科技城中轴线上的合景映月台小区为例，“目前的房价已经接近购入底价”。
但房价下跌，不独是未来科技城板块的现象。从宏观来看，未来科技城的房价走势与杭州楼市的整体低迷形势并无二致。
自从2020年宏观调控政策进一步收紧之后，全国各个城市的楼市都不同程度地进入下行状态。
杭州也不例外，除了房价下跌外，二手房年成交量从2020年的10.3万套下跌至2022年的5.3万套，是2016年以来的新低。
所谓“万人摇号”的盛况已不再，相反，为了促进新房销售，杭州一楼盘近日还展开了“买房送黄金”的促销活动，最高可送2斤黄金，抵价四十多万元。
因此，若说未来科技城房价因阿里巴巴裁员而“闪崩”，不免有夸大之嫌，但阿里巴巴裁员的传闻之所以震动未来科技城，其实反映了人们对当地房价没有起色的某种担心和关心。
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“大厂房”效应几何
在互联网行业高歌猛进之时，互联网大厂的员工是收入最高的群体之一。
当这些大厂迁移至一些新区、园区之时，这些员工也跟过去租房、购房，促成了当地房价的高涨，从而出现了“大厂房”的说法。
然而，如今，互联网行业的高速发展期已经过去，大厂们陷入业绩下滑、降本增效、裁撤员工的下行趋势之中。
当互联网行业的“造富神话”不再，员工们也相应地降低了生活预期，购房需求和意愿也逐渐萎缩。
这是否意味着楼市的“大厂房”效应不再发挥作用？
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对记者分析道，从房地产市场的角度来说，名企入驻对于板块确实会有立竿见影的影响，特别是一些规模大、效益好的名企入驻，马上就会带来地缘性的居住需求，给板块的房价和租金带来正向的效应。
一般来说，这种正向效应在一些板块初兴时表现得较为明显，阿里巴巴与未来科技城就是一个很好的例子。
未来科技城位于杭州最西边，离杭州市区有30公里的路程。
虽然地处偏远，但未来科技城设立之初便被寄予“创新极核”的厚望，以电子信息、生物制药、新能源等高新技术产业为核心，被定位为杭州市的“第三中心”。
2013年，未来科技城建立不过两年，当时的房价约为8000元/平米。
当年，阿里巴巴将总部迁入，除了带来2万名高薪员工外，还促进了未来科技城的科技企业集聚进程，随着一批批高新技术企业入驻，未来科技城的板块热度逐渐上升。
随之而来的，便是当地楼市的上涨。
从2013年开始，未来科技城的房价以每年6000元/平米的涨幅爬升，直至2021年达至高峰的8万元/平米。
类似的“大厂房”效应在全国各地上演，北京海淀、深圳南山都属此列。
相比较，这些城市的集群效应，名企带动片区发展的突出例子，当属华为与东莞松山湖之间的关系。
谈到松山湖，人们首先想到的便是华为。
2018年，总建筑面积约为126万平米的华为溪流背坡村迎来了第一批华为员工，与未来科技城的情况类似，华为的入驻，带来了一批具有高消费能力的群体，提升了当地租房、购房市场热度。
高收入群体的涌入，只是房价上涨的短期因素。华为入驻的最大价值，在于提升了松山湖的地段价值。
华为的到来吸引了一批上下游产业链企业入驻，推动了整个松山湖地区的高新技术产业链的发展。
为了匹配高新技术企业的发展需要，东莞也将诸如松山湖中心小学、东莞中学等优质办学资源投放至此，并倾心打造松湖烟雨、松湖花海等旅游资源，提高松山湖的配套设施质量和人才吸引能力，从而形成发展的良性循环。
发展至今，松山湖已经吸引了包括大疆、中集集团、宇龙通讯在内的一系列知名企业，形成了以电子信息、机器人及高端装备制造、生物技术、新能源等产业为核心的创新产业集群， 2022年，松山湖的GDP总量位于东莞市第二，增速位于全市第一，成为东莞重要的经济增长引擎。
华为入驻、高新技术产业集群形成气候之后，松山湖的房价便开始进入上涨周期，从2019年的3万元/平米上涨至2021年的6万元/平米，短短三年内涨幅翻番。
大厂促进板块繁荣，进而带动房价上涨，这便是大厂之于初兴板块的重要意义所在。
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从偏利到共生
一般而言，巨头的影响往往发生在板块初兴之时，随着板块成熟，企业对当地的房价影响便会逐渐下降。
肖文晓对盐财经表示，名企与片区的强关联的变化，一般在企业入驻的早期或者搬离的时候会体现的比较明显，而中期会比较稳定。
学者潘家栋与韩沈超在一篇《锚企业与科技新城共生模式研究》的论文中，以阿里巴巴和杭州未来城为对象，讨论了名企与板块之间的共生关系。
他们在研究中指出，阿里巴巴在刚入驻未来科技城时，起到了吸引创新要素聚集，衍生中小创新企业，提升未来科技城竞争力的作用，随着片区成熟后，未来科技城则开始反哺阿里巴巴的发展，在商业配套、交通运输、产业政策方面提供助力。
此时，阿里巴巴与杭州未来科技城之间的关系逐渐由偏利共生转向互利共生，也就是不再是单方面的输血，而是互利共赢的关系。
因此，名企撤离或规模缩减对房价的影响，关键在于“需求流失以后，有没有新的需求接力。如果房子本身就供不应求，其实少一点需求，对市场也不会有太大的影响”，肖文晓对盐财经表示。
回看此次未来科技城的房价异动，客观上，阿里巴巴的员工规模的确在缩减。
根据其财报数据显示，整个2022年，阿里巴巴的员工人数减少了约1.9万人，今年一季度又再次削减4524人。
但是，阿里巴巴的员工分散于全国各地，人员缩减对单一片区的影响微乎其微，且市场有充分的时间吸收这些变化造成的波动。
因此，很难说这种体量的变动能够对一区一地的房产市场产生什么颠覆性的影响，即使存在某些突出个例，更多的只是造成业主们心理上的恐慌。
更重要的是，时至今日，未来科技城已经成为十分成熟的片区，当中落户有超过2.5万家企业，国家高新技术企业就有460家，除阿里巴巴外，不乏字节跳动、OPPO、vivo等知名企业。
换句话说，未来科技城自身具备足够的经济韧劲和吸引力，抵消单一企业变动造成的影响。
归根到底，房价涨跌变动背后的实质，反映的是板块的经济实力。
结合杭州乃至全国的房地产形势来看，未来科技城的房价下降其实并无特殊性，这是在“房住不炒”等宏观调控加之市场供大于求、消费者购买力下降等诸多因素共同作用的普遍现象。
所谓的”大厂房”对房价变动的影响，也应该放置在更宏观的经济层面来看待。
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